Una hipoteca inversa es un préstamo para propietarios de 62 años o más que desean pedir prestado contra el valor líquido de su vivienda sin tener que hacer pagos mensuales. Este producto hipotecario puede ayudar a las personas mayores que tienen pocos fondos para los gastos de manutención. También puede beneficiar a quienes desean diversificar sus fuentes de ingresos para la jubilación y protegerse contra riesgos tales como caídas del mercado y ahorros que sobreviven.
Obtener una hipoteca inversa también significa gastar una parte importante del valor neto de la vivienda en tasas e intereses del préstamo. Además, los términos del préstamo pueden hacer que el propietario, el cónyuge y los herederos corran el riesgo de perder dinero y un lugar para vivir .
Aquí hay cuatro situaciones en las que una hipoteca inversa podría ser una buena opción y cuatro en las que podría no serlo.
Cuando una hipoteca inversa tiene sentido
Una hipoteca inversa puede ser una herramienta valiosa para resolver problemas para las personas mayores que entienden cómo funcionan estos préstamos y tienen un plan sobre cómo usarán su capital. Aquí hay cuatro situaciones en las que este préstamo podría ser una buena idea.
Las pautas de este artículo se refieren a las hipotecas de conversión con garantía hipotecaria (HECM, por sus siglas en inglés), que están respaldadas por la Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés) .
No planeas mudarte pronto
Debe planear permanecer en su hogar en el futuro cercano si está considerando una hipoteca inversa. Esta regla general no es exclusiva de las hipotecas inversas; por lo general, tampoco tiene sentido obtener una nueva hipoteca a plazo (como un préstamo de refinanciamiento) sobre una casa que está a punto de vender. ¿La razón? Costos de cierre del préstamo.
| Costos típicos de cierre de una hipoteca inversa | ||
|---|---|---|
| Costo | Monto | notas |
| Tarifa de originación del préstamo | Hasta $6,000 | Basado en el valor de la propiedad y puede variar según el prestamista34 |
| Prima de seguro hipotecario por adelantado | Hasta el 3,0% del importe máximo reclamado | Depende del plan de pago de la hipoteca inversa5 |
| Informe de título y seguro | $1,000 | Los prestatarios pueden comprar este servicio para ahorrar dinero |
| Evaluación | $500 | El costo varía según la ubicación y las características de la propiedad |
| asesoramiento HECM | $125 | Tarifa exonerada para los prestatarios que no pueden pagarla3 |
| Tasas de registro e impuestos | Varía | Evaluado localmente |
| Certificación y monitoreo de inundaciones | $60 | Examina el riesgo de inundaciones y determina los requisitos del seguro contra inundaciones6 |
| Reporte de crédito | $30 | Utilizado para la evaluación financiera del prestatario |
| Refacción | Varía | Obligatorio si la casa no cumple con los estándares mínimos de propiedad de la FHA |
Estas son las tarifas estimadas que pagará para obtener una hipoteca de conversión del valor acumulado de la vivienda.
Puede que no tenga sentido financiero pagar estas sumas si se va a mudar antes de que los beneficios financieros del préstamo superen los costos. Mudarse es uno de los eventos que hacen que su hipoteca inversa venza y sea pagadera. Después de pagar los honorarios del vendedor y reembolsar su HECM, es posible que las ganancias de la venta de su casa no sean suficientes para respaldar su próximo paso, ya sea una reducción de tamaño, vivienda asistida o pagarle a un pariente para que lo cuide.
Su cónyuge tiene 62 años o más.
Cualquier prestatario de una hipoteca inversa debe tener al menos 62 años. Si está casado y su cónyuge aún no tiene 62 años, obtener una hipoteca inversa no es lo ideal. Aunque las nuevas leyes pueden proteger a su cónyuge no prestatario de perder la casa si usted muere primero, los no prestatarios no pueden obtener dinero del préstamo después de que el prestatario muere. Eso significa que no habrá más retiros de crédito ni pagos mensuales y el cónyuge sobreviviente podría perder una importante fuente de ingresos.
Si usted y su cónyuge tienen 62 años o más y están nombrados como propietarios en el título de su casa, obtener una hipoteca inversa juntos podría ser una buena opción.
Puede cumplir con los requisitos financieros y físicos de ser propietario de una vivienda
Mantenerse al día con los impuestos sobre la propiedad, el seguro de propietario de vivienda y el mantenimiento de la vivienda es esencial si tiene una hipoteca inversa. Si se atrasa, el prestamista puede declarar su préstamo vencido y pagadero.
Si no paga sus impuestos sobre la propiedad, las autoridades fiscales del condado pueden gravar su casa, tomar posesión de ella y venderla para recuperar los impuestos adeudados. El reclamo de la autoridad fiscal sobre su propiedad reemplaza al del prestamista. Por lo tanto, si no paga sus impuestos sobre la propiedad, está poniendo en riesgo la garantía del prestamista (su casa). Es por eso que los prestamistas requieren que los prestatarios se mantengan al día con los impuestos.
Algunas localidades ofrecen aplazamiento de impuestos sobre la propiedad y programas de asistencia para la reparación de viviendas para ayudar a los propietarios de viviendas de 65 años o más con su flujo de caja. Además, algunas compañías de seguros para propietarios de viviendas pueden ofrecer descuentos en las primas a los jubilados.
No pagar las primas del seguro de propietario de vivienda también pone en riesgo la garantía del prestamista. Si su casa se quema, no hay seguro para pagar los costos de reconstrucción. Su prestamista no quiere quedarse con una casa quemada que no vale casi lo que debe.
Aplazar el mantenimiento de la casa hace que su casa pierda valor. Si no reemplaza un techo defectuoso, por ejemplo, su casa podría terminar con grandes daños por agua después de que llueva o nieve.
Durante la evaluación financiera de la hipoteca inversa que forma parte del proceso de solicitud de HECM, los posibles prestamistas determinarán si usted tiene la capacidad para cumplir con estas obligaciones.
Si no lo hace, reducirán la cantidad que puede pedir prestado y pondrán ese dinero en una cuenta de depósito en garantía para que puedan mantenerlo al día con sus facturas. Pero aún necesitará suficiente capacidad física, o capacidad cognitiva más dinero, para mantener su hogar en buenas condiciones.
Tu casa es solo un activo
Algunas casas tienen valor sentimental. Si su hogar ha pertenecido a la familia durante décadas o generaciones, sus hijos podrían esperar que siga siendo así.
Si bien hay formas para que los herederos paguen una hipoteca inversa y se queden con la casa, el préstamo complica las cosas. Sin embargo, si su casa es solo un activo, aprovecharla para una jubilación más cómoda podría ser la mejor manera de usarla.
Cuando una hipoteca inversa no tiene sentido
Ya hemos abordado algunos escenarios en los que una hipoteca inversa puede ser la elección incorrecta: no está seguro de cuánto tiempo seguirá viviendo en la casa, su cónyuge no puede ser co-prestatario, le resultará difícil mantener la casa, o la casa tiene un valor sentimental para sus seres queridos. Analicemos más a fondo algunos escenarios en los que una hipoteca inversa podría no adaptarse a sus circunstancias.
No tienes suficiente capital
Para calificar para una hipoteca inversa , debe ser dueño absoluto de su casa o tener aproximadamente el 50% del capital, por lo menos. El porcentaje no está establecido por ley, porque la cantidad exacta de capital que necesita para calificar está vinculada a los otros factores que afectan la cantidad que puede pedir prestado: su edad, el plan de pago que desea y las tasas de interés .
Debe tener suficiente capital para que una hipoteca inversa le deje una suma razonable, un pago mensual o una línea de crédito después de pagar el saldo de su hipoteca existente (siempre que todavía tenga uno).
Obtener cotizaciones de al menos tres prestamistas y pasar por el asesoramiento de hipoteca inversa le dirá si tiene suficiente capital y cuánto podría pedir prestado con cada opción de pago de hipoteca inversa. Si ninguno proporciona el efectivo que necesita, una alternativa podría ayudarlo más.
Por ejemplo, vender su casa le permitiría cobrar todo su capital, en lugar de solo un porcentaje (como es el caso de una hipoteca inversa). Comprar una casa menos costosa, alquilarla o mudarse con un miembro de la familia podría ser una mejor solución.
alguien vive contigo
Si tiene amigos, parientes o compañeros de cuarto que viven con usted y no son co-prestatarios de su hipoteca inversa, deberán estar preparados para mudarse si usted muere antes que ellos. Es posible que sus compañeros de residencia también tengan que desalojar la casa si se muda por más de un año. (Hay excepciones para cónyuges no prestatarios elegibles).
Mudarse a un asilo de ancianos o a un centro de vida asistida por más de 12 meses consecutivos se considera una mudanza permanente según las normas de hipoteca inversa. Las personas mayores a menudo hacen mudanzas no planificadas por razones médicas y los miembros del hogar deben ser conscientes de esta posibilidad.1
Las hipotecas inversas requieren que los prestatarios vivan en la casa como su residencia principal . De hecho, los prestatarios tienen que certificar por escrito cada año que aún viven en la vivienda contra la que solicitan el préstamo para evitar la ejecución hipotecaria .
Si alguien depende de usted para la vivienda (y está de acuerdo con continuar con ese arreglo), es posible que desee renunciar a la hipoteca inversa y dejarle su casa en su testamento o fideicomiso. Agregar a alguien al título de su casa no lo protegerá de una ejecución hipotecaria inversa (y también puede crear nuevos problemas).
Tu casa tiene valor sentimental
Cuando muere el último prestatario de la hipoteca inversa, el préstamo vence y es pagadero. Los herederos que desean quedarse con la casa tienen la oportunidad de pagar el saldo de la hipoteca inversa al prestamista.1Necesitarán efectivo u otra hipoteca para pagar el préstamo.
Si sus herederos no pueden o no quieren pagar el préstamo, el prestamista venderá la casa para recuperar lo que debe el prestatario. Cualquier saldo positivo entre el producto de la venta y el saldo del préstamo va al patrimonio del prestatario. Si hay un saldo negativo, el seguro de la Administración Federal de Vivienda (FHA) lo cubre. Los herederos no reciben nada, pero tampoco deben nada.
Tienes problemas de salud
Los propietarios de viviendas en edad de jubilación con problemas de salud podrían considerar una hipoteca inversa para recaudar dinero para las facturas médicas. Sin embargo, si su salud empeora hasta el punto en que debe mudarse, el préstamo debe pagarse en su totalidad porque la casa ya no califica como la residencia principal del prestatario. Si es posible que tenga que mudarse debido a problemas de salud o discapacidad, una hipoteca inversa probablemente no sea una buena idea porque, a corto plazo, es poco probable que sus costos iniciales valgan la pena.
Los propietarios de viviendas que desocupan o venden repentinamente la propiedad generalmente tienen solo seis meses para pagar el préstamo. Y aunque los prestatarios pueden embolsarse los ingresos de las ventas por encima del saldo adeudado del préstamo, ya se habrán pagado miles de dólares en costos de hipoteca inversa.
¿Cuáles son los costos de una hipoteca inversa?
Las hipotecas de conversión del valor acumulado de la vivienda (HECM, por sus siglas en inglés) , el tipo más común de hipoteca inversa, tienen una serie de tarifas únicas y costos continuos . Los más significativos son las tarifas de originación, otros costos de cierre y las primas del seguro hipotecario, junto con el interés que el prestatario acumula sobre el saldo del préstamo.
¿Puede alejarse de una hipoteca inversa?
Si el saldo de su préstamo excede el valor de su casa y ya no puede quedarse en su casa, tiene un par de opciones. Puede hacer una escritura en lugar de la ejecución hipotecaria o retirarse y dejar que el prestamista ejecute la hipoteca. Los préstamos de hipoteca inversa son sin recurso y su deuda no puede transferirse a su patrimonio ni a sus herederos.1
¿Cuándo tengo que pagar una hipoteca inversa?
Por lo general, los préstamos de hipoteca inversa deben pagarse cuando usted se muda de la casa, vende la casa o muere. Sin embargo, el prestamista también puede exigir que se pague el préstamo si no paga los impuestos sobre la propiedad o el seguro de propiedad, o si deja de cuidar su casa.
¿Puedo cambiar de opinión después de firmar?
Con la mayoría de las hipotecas inversas, tiene al menos tres días hábiles después del cierre para cancelar el trato por cualquier motivo, sin penalización, según la Comisión Federal de Comercio (FTC) . Para cancelar, debe notificar al prestamista por escrito. Envíe su carta por correo certificado y solicite un acuse de recibo. Eso le permitirá documentar lo que recibió el prestamista y cuándo. Guarde copias de su correspondencia y cualquier documento adjunto. Después de cancelar, el prestamista tiene 20 días para devolver cualquier dinero que haya pagado por el financiamiento.
No importa cuál sea su situación ahora, considere cómo podría cambiar en el futuro. ¿Una hipoteca inversa lo ayudará o lo perjudicará en estos diferentes escenarios?
Las hipotecas inversas no son una opción financiera ideal para todos y es posible que tenga otras opciones, como vender su casa y reducir su tamaño. Los propietarios de viviendas mayores también pueden considerar alquilar, lo que alivia los dolores de cabeza de la propiedad de la vivienda, como los impuestos a la propiedad y las reparaciones. Otras posibilidades incluyen hipotecas a plazo, como préstamos con garantía hipotecaria, líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC , por sus siglas en inglés) o refinanciamiento con retiro de efectivo, aunque todos estos requieren un buen crédito y suficientes ingresos o activos para respaldar los pagos mensuales.
Las hipotecas inversas, particularmente el plan de pago de la línea de crédito, también pueden ser útiles en muchas situaciones. Pueden proporcionar una fuente de fondos de emergencia o diversificación de ingresos, ayudar a pagar la atención domiciliaria y son una fuente de ingresos no imponibles (porque el dinero es un préstamo), por lo que no aumentarán su tasa de impuestos sobre la renta ni las primas de Medicare.
Incluso si una hipoteca inversa es una opción costosa y no ideal, aún puede ser la mejor opción para sus circunstancias. Estos son los supuestos: si los ingresos del préstamo aumentarán su estabilidad financiera a largo plazo, si planea quedarse en su casa durante muchos años, si puede pagar los costos continuos de la propiedad de la vivienda, si tiene un cónyuge que tiene 62 años o mayor y si no piensa dejarle su casa a nadie
Fuentes y referencias
- Comisión Federal de Comercio. » Hipotecas inversas «.
- Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos. » Cómo funciona el programa HECM «.
- Archivos Nacionales, Código de Regulaciones Federales. “ 206.25 Cálculo de desembolsos.”
- Archivos Nacionales, Código de Regulaciones Federales. “ 206.31 Cargos y tarifas permitidos. ”
- Archivos Nacionales, Código de Regulaciones Federales. 206.105 Monto de MIP. ”
- Hipoteca Libre y Clara. “ ¿Por qué me cobran una tarifa de certificación de inundaciones cuando la casa para la que obtengo una hipoteca no está ubicada en una llanura aluvial? ”
- Código de Regulaciones Federales. 24 CFR §206.37 .
- Comisión Federal de Comercio. » Discriminación Hipotecaria «.
- Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos. » Préstamo Justo «.
- Oficina de Protección Financiera del Consumidor. » Si tengo un préstamo de hipoteca inversa, ¿podrán mis hijos o herederos conservar mi casa después de mi muerte? «
- Protección Financiera del Consumidor. ¿ Cuánto costará un préstamo de hipoteca inversa? ”
- Oficina de Protección Financiera del Consumidor. “ ¿Cuándo tengo que pagar un préstamo de hipoteca inversa? ”